การลงทุนซื้อหุ้นบางส่วนของอาคาร เป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนนิยมใช้มากขึ้น

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา การเข้าซื้ออาคารที่สร้างกระแสรายได้จากค่าเช่า นับเป็นช่องทางที่นักลงทุนนิยมใช้มากที่สุดในการขยายธุรกิจเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิก อย่างไรก็ดี กลยุทธ์ดังกล่าวกำลังมีความท้าทายสูงขึ้น เนื่องจากมีทุนจำนวนมากขึ้นที่ต้องการเข้าซื้ออาคารในภูมิภาคนี้ ในขณะที่จำนวนอาคารที่มีคุณสมบัติเหมาะสำหรับการลงทุนมีไม่มาก ส่งผลให้เกิดการแข่งขันกันสูงขึ้นในหมู่นักลงทุนที่ต้องการซื้อ

นายซุ่งมิน ปาร์ค ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุนภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอลกล่าวว่า “อาคารส่วนใหญ่ที่มีคุณสมบัติเหมาะสำหรับการลงทุน โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ส่วนใหญ่อยู่ในมือของบริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทขนาดใหญ่ที่มักถือครองไว้ในระยะยาว เพื่อเก็บเกี่ยวค่าเช่าหรือสำหรับไว้ใช้ประโยชน์เอง”

ด้วยเหตุดังกล่าว ทำให้มีนักลงทุนมากขึ้นที่ต้องปรับกลยุทธ์โดยยินดีที่จะซื้อหุ้นหรือกรรมสิทธิ์บางส่วนในอาคารที่ตนสนใจลงทุนแทนการซื้อยกอาคาร ทั้งนี้ ข้อมูลจาก Real Capital Analytics (RCA) ซึ่งรวบรวมข้อมูลธุรกรรมการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ในระหว่างปี 2564 และ 2565 มีธุรกรรมการซื้อขายหุ้นบางส่วนในอาคาร รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 5.2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เพิ่มขึ้นจากสองปีก่อนหน้าที่มีมูลค่ารวม 4.8 หมื่นล้านดอลลาร์

แนวโน้มดังกล่าวยังคงดำเนินต่อในปีนี้ สะท้อนให้เห็นได้จากเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ที่กองทุนของกลุ่มซูมิโตโม มิตซุยจากญี่ปุ่น ได้เข้าซื้อหุ้น 50% ของอาคาร Lazada One ในสิงคโปร์ ด้วยมูลค่า 269.3 ล้านดอลลาร์จาก ARA ซึ่งเป็นบริษัทบริหารจัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

“ในอดีต ธุรกรรมการลงทุนซื้อหุ้นบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นให้เห็นมากนัก เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตนจะสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้เต็ม 100% มากกว่า แต่ในขณะนี้ อาคารที่มีคุณสมบัติเหมาะสำหรับการลงทุนหาซื้อได้ยากขึ้น ดังนั้น การซื้อหุ้นบางส่วนของอาคารที่เจ้าของไม่ต้องการขายยกอาคาร จึงเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนหันมาเลือกใช้มากขึ้น” นายปาร์คกล่าว

ทั้งนี้ ไม่ใช่เฉพาะนักลงทุนเท่านั้นที่ยินดีครอบครองกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของอาคาร ในฝั่งของเจ้าของอาคารเองได้มีการปรับกลยุทธ์ด้วยเช่นกันในความพยายามที่จะปรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ เพื่อการพัฒนาโครงการใหม่

นายปาร์คกล่าวว่า “เราพบว่า บรรดาเจ้าของอาคาร มีความสนใจมากขึ้นที่จะขายหุ้นบางส่วนในอาคารของตนให้กับนักลงทุนที่สนใจ เนื่องจากเห็นโอกาสการทำกำไรจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นหลังการถือครองไว้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่เจ้าของหลายรายต้องการระดมทุนเพื่อขยายธุรกิจหรือเพื่อพัฒนาโครงการใหม่”

เจแอลแอลคาดว่า อาคารสำนักงานจะยังคงเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีการซื้อขายหุ้นบางส่วนเกิดขึ้นมากที่สุดในเอเชียแปซิฟิก เนื่องจากนักลงทุนแข่งขันกันหาโอกาสซื้อมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่อาคารที่มีคุณสมบัติเหมาะสำหรับการลงทุนมีจำนวนจำกัด นอกจากนี้ โดยทั่วไป ซัพพลายหรืออุปทานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีการขยายตัวค่อนข้างช้าในภูมิภาคนี้ โดยพบว่า การพัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นการรื้ออาคารเก่าเพื่อสร้างอาคารใหม่ขึ้นมาทดแทน

อย่างไรก็ดี การลงทุนซื้อหุ้นบางส่วน ไม่ได้เกิดขึ้นกับเฉพาะอาคารสำนักงานเท่านั้น ยังมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประเภทอื่นๆ อีกที่มีโอกาสพบเห็นการลงทุนรูปแบบเดียวกันนี้

นายปาร์คกล่าวว่า “โกดัง/คลังสินค้า และอพาร์ทเม้นท์ เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่คาดว่าจะมีซัพพลายขยายตัวเพิ่มมากขึ้นเพื่อรองรับความต้องการที่สูงขึ้นตามการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมอร์ส และการขยายตัวเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากร ทั้งนี้ เมื่ออาคารที่สร้างเสร็จใหม่เริ่มมีผู้เช่ามากขึ้นในระดับหนึ่ง จะมีโอกาสที่จะนักลงทุนสนใจเข้าซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อทั้งอาคาร หรือการซื้อหุ้นบางส่วนของอาคารจากผู้ประกอบการหรือเจ้าของ”

หนึ่งในตัวอย่างของธุรกรรมการลงทุนซื้อหุ้นบางส่วนในอาคารคลังสินค้าให้เช่ารายการใหญ่ที่สุดที่เกิดขึ้น ได้แก่ การที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ Blackstone ได้เข้าซื้อหุ้น 49% ของกลุ่มอาคารคลังสินค้าเกรดพรีเมี่ยมให้เช่าในพอร์ตของ Dexus Australian Logistics Trust ด้วยมูลค่ารวม 1.4 พันล้านดอลลาร์เมื่อปลายปี 2564

“การลงทุนซื้อหุ้นบางส่วนของอาคารมีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นในตลาดใหญ่ๆ ที่มีสภาพคล่องสูง อาทิ ออสเตรเลีย และมีโอกาสที่จะขยายตัวในประเทศอื่นๆ อีก อาทิ เกาหลีใต้ สิงคโปร์ และญี่ปุ่น” นายปาร์คกล่าว